華僑城上海地王項目遇困 脫手多個項目瘦身減負



上海地王項目遇困 華僑城資金承壓欲脫手多項目減負?

本報記者 劉頌輝 劉媛媛 上海報道

近日,華僑城集團旗下上市公司華僑城(亞洲)控股有限公司(03366.HK;以下簡稱 華僑城亞洲 )發佈公告稱,公司以約13.95億元人民幣與美台中月子中心費用元等值金額的代價,轉讓所持重慶華僑城項目51%的股份。在扣除有關交易成本及開支後,華僑城亞洲在出售事項中獲得的款項凈額為13.94億元。台中產後照護

除瞭重慶華僑城項目以外,梳理華僑城近期的動態可以看到,8月以來,華僑城集團還先後轉讓瞭深圳康僑佳城項目70%股權,徹底出讓北京豐臺地王項目。而上述三個項目幾乎都是華僑城在核心城市的優質資產,如此頻繁的轉手讓業界對其資金壓力抱以廣泛關註。

與此同時,有購房者日前向《中國經營報》記者反映,上海華僑城蘇河灣項目多個價值千萬的商鋪項目由於未通過消防驗收,多年來一直處於荒置狀態,投資回報落空,並且項目的高層住宅樓存在裝修質量問題。

對此,華僑城集團回復本報記者表示,公司已制定完整的報修、維修以及維修後回訪的流程制度,妥善解決業主提出的質量問題。同時,現階段公司將更加聚焦於旅遊產業,對於部分開發周期較長、市場價值較高的純地產項目,公司會考慮通過股權轉讓的方式獲取收益。

脫手多個項目 瘦身減負

近三個月以來,華僑城集團正在多方轉讓旗下住宅項目的股權,包括北京、深圳和重慶等地。

11月13日,華僑城亞洲發佈公告,公司以相等於人民幣13.95億元的美元等台中產後照護介紹值金額出售重慶公司51%股權。項目包括兩幅地塊,總面積約為17.96萬平方米。交易完成後,集團將獲得來自出售事項凈收益約人民幣6.87億元。

資料顯示,2014年,華僑城亞洲以51億元高價拍下重慶華僑城項目6幅土地將近1700畝土地,宣稱打造重慶歡樂谷,引發廣泛關註。目前,該項目的一期正在建設中,預計將於2018年9月完成開發,而有關重慶華僑城置地項目二期計劃尚未獲批準且現為空置。

華僑城亞洲公告稱,董事認為出售事項為本集團實現可觀收益的良機,其將有利於本集團之財務結構。出售事項亦將使本集團可為其營運及日後可能出現之潛在新投資機遇騰出資金。

值得註意的是,華僑城集團旗下主要有華僑城A[股評]、華僑城亞洲、深康佳A[股評]和雲南旅遊[股評]四傢上市公司。正當華僑城亞洲轉讓重慶項目股權之時,集團旗下另一傢上市公司深康佳A也決定將其位於深圳的康僑佳城七成的股權轉讓。

11月14日,深康佳A公告宣佈,公司掛牌出售的康僑佳城公司70%股權的意向受讓方,當日通過動態報價方式進行競台中產後月子買活動,產生最高報價為69.8億元,如以該價格成交預計產生投資收益63.5億元。深康佳A方面表示,掛牌轉讓康僑佳城公司股權可優化公司資產配置,回收資金,增強資產的流動性,提高本公司整體效益,並契合本公司大力發展主營業務的戰略。

此前不久,據北京產權交易所披露,華僑城A還將其持有的北京僑禧投資有限公司51%股權進行掛牌,標的公司正是北京豪宅 新著東方 的項目公司。

據悉,新著東方曾被視為華僑城A時隔十多年重回北京市場的代表作。今年8月,泰禾集團通過旗下錦輝置業,以7.34億元向華僑城A購買北京僑禧49%股權,宣佈與華僑城合作開發北京僑禧項目。若本次將剩餘的51%股權再行轉讓,則意味著華僑城A將徹底退出這一項目。

11月27日泰禾集團官方微信最新消息,經過近4個月的市場深入研究和項目整改升級, 華僑城泰禾 新著東方 正式更名為 泰禾 金府大院 。

輸血文旅地產多元擴張

有觀點認為,華僑城大舉出售資產進行 瘦身 ,一是與資金壓力有關,二是為瞭 輸血 文旅、特色小鎮等產業。

據華僑城A發佈的2017年第三季度報告顯示,報告期內公司實現營業收入55.8億元,較去年同期下降26.48%;營業利潤85.1億元,同比增長345.15%;經營活動產生的現金流量凈額為-88.88億元,比上年同期下降187.26%。

事實上,現金流數據為負值,並非華僑城A頭一回。年報顯示,2013年~2016年、2017年上半年經營活動產生的現金流量凈額分別為71.98億元、-25.88億元、-18.72億元、44.04億元、-176.93億元。

負債率方面,華僑城A在三季報中並未進行披露,但從半年報數據來看並不樂觀。2017年半年報顯示,華僑城A資產負債率為71.59%,較去年同期增長瞭4.47%。

對此,優淘城總裁薛建雄在接受本報記者采訪時指出,華僑城A現金流負值擴大、負債率攀升,或由於公司加大投資購地,銷售速度放緩,在商辦和遊樂場領域投入過多導致。

另據媒體報道,2017年,華僑城集團將營業收入目標定為800億元,同比增長近50%;利潤總額目標120億元,同比增長26.1%。作為華僑城集團重要子公司,華僑城A在2016年利潤總額94.6億元,為集團全年大部分利潤來源。今年前三季度,華僑城A實現利潤總額62.74億元,約為年度利潤總額目標的二分之一。以此推算,華僑城集團要想實現年度目標並非易事。

值得註意的是,華僑城集團自2015年提出 文化+旅遊+城鎮化 戰略後,正在不斷深耕發展,並提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮的計劃。11月初,華僑城A在公佈的投資者關系活動記錄表中坦言,現階段公司將更加聚焦於旅遊產業,對於部分開發周期較長、市場價值較高的純地產項目,公司會考慮通過股權轉讓的方式獲取項目收益。

華僑城集團在發給記者的回函中表示,公司正在進行戰略轉型,房地產領域由較為單一的房地產開發向地產運營轉變,將借助於強強合作、戰略聯盟,進一步加快地產項目的周轉速度,承接華僑城集團城鎮化業務中的短平快項目,承擔土地價值實現者的戰略角色。

上海地王項目成拖累?

記者註意到,作為大型央企之一,華僑城集團在上海也有大型項目落定。其中,位於上海靜安區的蘇河灣項目是華僑城在上海投資規模最大的項目,曾創造當時的全國單價地王。

公開台中坐月子中心價格資料顯示,2010年2月,經過百輪競價,華僑城A最終以70.2億元奪得上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊(蘇河灣)地塊,溢價率49%,樓板價高達每平方米5.28萬元,為當時國內單價地王。拿地後,該區域進行全面規劃,分成西區的41街坊(商鋪)、中區的中央公園和東區的高層塔樓三大區域。

華僑城A年報數據顯示,截至2016年末,蘇河灣項目規劃總建築面積28.38萬平方米,預計總投資額138.41億元,累計總投資121.37億元,截至2015年末和2016年末累計竣工建築面積均為15.19萬平方米,2016年新開工建築面積為0。蘇河灣二期規劃總建築面積8.16萬平方米,累計竣工建築面積為0,預計總投資額51.19億元,累計總投資37.39億元,2016年新開工建築面積為0。

不難看出,在項目整體開發面積才過一半的情況下,2016年該項目的新開工面積為0。而二期項目還未施工,投資額已經超過一半。

記者在走訪中看到,41街坊和高層塔樓之間的中央公園,開發3年多至今未有動工跡象。該區域被巨幅宣傳廣告圍擋,成瞭臨時停車場,門口有人員攔車收費。

對此,華僑城集團回復稱,2016年公司主要在建設前期已開工而未完成的面積,未開工面積的規劃設計方案尚在報批中,未得到政府部門審核批復。其中,蘇河灣二期地塊是公司2016年初通過政府土地拍賣競得,累計總投資37.79億元,該地塊目前的土地使用權出讓合同簽署正在流轉中,規劃報批在同步進行。

中央公園地塊的開發進度在按照相關部門的建設要求推進。 華僑城(上海)置地有限公司工程部副總監周文勝表示。

在上海中原地產市場分析師盧文曦看來,華僑城蘇河灣項目本身所在區域不是傳統高端消費區,加之附近的大悅城吸引大量客流,對這個項目的商業開發產生一定壓力。從區域本身來看,周邊社區不少,有一定消費需求,不過開業太晚也會令其失去本身的優勢。

值得註意的是,該項目41街坊有業主向中共上海市委領導信箱投訴稱,開發商在不具備交房條件的情況下即銷售商鋪,業主購買後發現,商鋪的排水系統和排污設施存在不完善的問題。四年多來,由於未取得《消防驗收合格證書》,商鋪無法辦理營業執照進行經營出租,陷入荒置狀態。另有業主反映,該項目高層住宅的裝修交付後多次出現質量瑕疵,22塊大理石中有17塊開裂、玻璃門劃痕嚴重、地板發黴等問題突出。

針對上述反映,上海市靜安區人民政府北站街道辦事處回應稱: 因商鋪買賣引發的糾紛,可通過訴訟途徑維權。如果買賣過程中存在欺詐行為的,應向公安部門報案依法處理。

華僑城方面則在回函中表示,41街坊ABCE商鋪屬於銷售型物業,於2012年進行分棟竣工驗收,符合建設工程消防監督管理規定。公司未承諾對已售商鋪進行招商,也不承擔其投資的風險和收益,已售商鋪均由業主購買後自行租賃。此外,公司連同裝修維保單位、物業管理單位制定瞭完整的報修、維修以及維修後回訪的流程制度,將妥善解決業主提出的質量問題,維護和業主良好的溝通互動關系。

特約撰稿毛中楠對本文亦有貢獻
(文章來源:新浪網)
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